قرارداد صلح ملک چیست و چگونه تنظیم می‌شود

در میان عقود مختلف و متعددی که در قانون مدنی از آن‌ها یاد شده، برخی از توافقات مانند عقد صلح، کارکردهای زیادی دارند. چنان‌که در ماده 752 این قانون آمده است که: صلح می‌تواند برای رفع اختلافات ناشی از قرارداد مورد استفاده قرار بگیرد یا حتی برای اختلافی که در آینده احتمال ایجاد شدنش باشد. این ماده، حالت سومی را نیز بیان می‌کند؛ اینکه عقد در مورد معاملات نیز قابل‌تحقق است.

در این مقاله از وکیل‌باشی، ما به دو حالت اول که راجع به صلح در دعاوی و منازعات است کاری نداریم. آنچه در این نوشته می‌خوانید، مربوط به قرارداد صلح ملک است که اتفاقاً از قدیم‌الایام نیز میان مردم رواج داشته است. واقعیت این است که معامله یک ملک، منحصر به بیع، اجاره و رهن نیست و متأسفانه عده زیادی از افراد مزایای این عقد کاربردی را نمی‌دانند.

در همین راستا، قصد داریم درباره ماهیت، شرایط، ارکان، انواع و نحوه باطل شدن قراردادهای صلح ملکی صحبت کنیم. اگر هم تصور می‌کنید که صلح، همان هبه است؛ کاملاً در اشتباهید. این دو عقد در قانون مدنی، آثار و قواعد جداگانه‌ای دارند که در ادامه توضیح آن‌ها را می‌خوانید.

قرارداد صلح ملک چیست؟

عقد صلح ملک، از آن دسته عقودی است که در میان اقوام و اعضا خانواده کاربرد زیادی دارد. به این مثال‌ها توجه کنید:

پدری که واحد آپارتمانش را به تنها پسرش صلح می‌کند و در عوض، هیچ پولی از او نمی‌گیرد یا خواهری که با تنظیم قرارداد صلح زمین کشاورزی، زمین زراعی‌اش را به برادرش صلح می‌کند و در عوض، فقط انگشتر یادگاری مادرشان را از او دریافت می‌کند. هر دوی آن‌ها ضمن آشنایی با شرایط صلح ملک به دیگری، قراردادی را امضا کرده‌اند که تعریف حقوقی‌اش را در سطر زیر آورده‌ایم.

"مطابق ماده 752 قانون مدنی، قرارداد صلح ملک که به آن صلح‌نامه گفته می‌شود، توافقی است میان مُصالح و مُتَصالح. به‌این‌ترتیب، مصالح، ملک خویش را به دیگری صلح می‌کند و پس از آن، مالکیت ملک به متصالح می‌رسد."

برای نوشتن صلح‌نامه‌ای دقیق و بدون نقص، ضروری است که از دانلود فرم‌های آماده موجود در سایت‌های نامعتبر، خودداری کنید. در مقابل، تدوین یک توافق کتبی اختصاصی این امکان را به شما می‌دهد که تمام انتظارات و خواسته‌های خود را با یک وکیل متبحر در میان بگذارید. به‌این‌ترتیب، او می‌تواند قراردادی حرفه‌ای و بدون ابهام را بنویسد.

شما با ثبت درخواست قرارداد سفارشی صلح ملک در سایت وکیل‌باشی قادر هستید:

1.  تنظیم صلح‌نامه را به وکیلی باتجربه و متعهد بسپارید.
2.  مشاوره حقوقی رایگان را از وکلای تیم دریافت کنید.
3.  ظرف مدت 48 ساعت به فایل‌های راهنما، پی‌دی‌اف و ورد صلح‌نامه اختصاصی خودتان دسترسی دارید.
4.  امکان ایجاد هرگونه اصلاح، تغییر و بازنگری در بندها و مفاد صلح‌نامه را توسط وکلای تیم خواهید داشت.

برای داشتن این امتیازات، کافی است روی لینک تنظیم قرارداد سفارشی کلیک کنید تا مشاوران تیم به‌سرعت با شما تماس بگیرند.

ارکان عقد صلح ملک شامل چه مواردی است؟

برای معتبر بودن قرارداد صلح آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، باید 3 رکن زیر وجود داشته باشد.

1.   صلح‌نامه: همان قرارداد کتبی است که برای صلح آپارتمان، خانه، ویلا، زمین زراعی و سایر املاک نوشته می‌شود.

2.   مصالح: فردی است که باید حتماً مالک ملک باشد و قصد انتقال آن را از طریق عقد صلح به شخص دیگری دارد.

3.   متصالح: همان شخصی است که مالکیت ملک پس از نوشتن صلح‌نامه، به او منتقل می‌شود.

البته ممکن است صلح‌نامه یا عادی باشد یا رسمی. اگر صلح‌نامه را در محضر یا همان دفتر اسناد رسمی بنویسید، یک سند رسمی محسوب می‌شود. اگر قرارداد صلح ملکتان را نزد مشاورین املاک یا حتی در منزلتان بنویسید، دیگر ویژگی‌های مثبت اسناد رسمی را نداشته و سندی عادی به شمار می‌آید.

آیا صلح‌ نامه دستی اعتبار دارد؟

کمی پیش‌تر از این راجع به صلح‌نامه‌های دست‌نویس صحبت کردیم. احتمالاً با این پرسش مواجه شدید که اگر خودمان قرارداد صلح را بنویسیم، معتبر و قانونی است یا نه؟ در جواب باید بگوییم که تمام توافقاتی که میان اشخاص انجام می‌شوند اگر شرایط صحت معاملات را داشته باشند، معتبرند. شرایط صحت قراردادها در ماده 190 ق.م آمده که عبارت است از:

1.   قصد و رضای طرفین

2.   مشروعیت جهت (هدف) معامله

3.   اهلیت طرفین (بالغ، عاقل و رشید بودن)

4.   معلوم بودن مورد معامله

پس اگر خانه یا زمینی که قصد صلح آن را دارید معلوم و مشخص باشد، شما و طرف مقابل بر وقوع عقد صلح رضایت داشته باشید، هر دو بالای 18 سال داشته و هدفتان از انجام صلح ملک، کاری غیرقانونی مثل ایجاد قمارخانه نباشد؛ صلح‌نامه دست‌نویستان هم صحیح است.

در واقع مزیت تنظیم و ثبت صلح در دفترخانه این است به‌راحتی نمی‌توان در مورد آن ادعای جعل کرد. از سوی دیگر، چون سندی رسمی به شمار می‌آید در صورت بروز اختلاف، قاضی برای صحت و درستی آن اعتبار بسیار زیادی قائل است.

بااین‌وجود برای تنظیم قرارداد صلح‌نامه ملکی به‌صورت دستی، حتماً 2 نفر شاهد داشته باشید، تاریخ دقیق عقد را بنویسید و امضای طرفین و شهود را از یاد نبرید. در ضمن، مطلب شرایط انتقال ملک و نکات آن را نیز حتماً پیش از امضای قرارداد بخوانید تا با اصول اولیه واگذاری ملک آشنا شوید.

آیا صلح، همان هبه است؟

جالب است بدانید که هبه ملک و صلح ملک، اصلاً به همدیگر شبیه نیستند. چرا که هر کدام از آن‌ها، احکام و قواعد مختص به خودشان را دارند؛ بنابراین باید بگوییم که:

·       هبه عقدی جایز است؛ یعنی یکی از طرفین هر زمان اراده کند توانایی فسخ هبه را دارد.

·       صلح، عقدی لازم است و جز در مواردی مثل تخلف از شروط ضمن عقد و تصریح قانون‌گذار، نمی‌توان آن را فسخ کرد.

·       برخلاف صلح ملک که نیازی به قبض ملک از سوی متصالح نیست؛ برای اینکه عقد هبه به‌صورت کامل اتفاق بیفتد، قبض ملک از سوی متهب الزامی است. (متهب، فردی است که واهب ملکش را به او می‌بخشد)

به نظر می‌رسد دانستن همین 3 مورد کافی باشد. زیرا قواعد و آثار عقد هبه بسیار مفصل و دشوار است و توضیح بیشتر این موضوع باعث سردرگمی خواهد شد.

قرارداد صلح ملک در چه مواردی مورد استفاده قرار می‌گیرد؟

همان‌طور که در مقدمه گفتیم، قرارداد صلح در حالت کلی یا برای خاتمه‌دادن به دعوا و اختلاف استفاده می‌شود یا برای انعقاد یک معامله. بسیاری از وکلا در مشاوره حقوقی تخصصی به افراد پیشنهاد می‌دهند که از این قرارداد، به‌عنوان جایگزین مناسبی برای عقودی مثل بیع بهره ببرند. مثلاً به‌جای عقد بیع، قرارداد صلح ملک را تنظیم کنید تا مانع ایجاد حق شفعه شوید.

{حق شفعه، حق تقدمی است که در املاک دارای 2 مالک برای هر یک از شرکا به وجود می‌آید. یعنی اگر یکی از این دو قصد فروش ملک به شخص دیگری را داشته باشد، شریک دیگر می‌تواند با استفاده از حق شفعه، مبلغ ملک را به فروشنده بدهد و از فروش سهم جلوگیری کند.}

البته این موضوع کمی پیچیده است و صرفاً برای شناخت بیشتر مزیت‌های عقد صلح به آن اشاره کردیم. درهرصورت، بهتر است پیش از تنظیم هر گونه قرارداد ملکی و غیر ملکی از مشاوران حقوقی و وکلا کمک بگیرید.  

شناخت انواع صلح‌نامه ملک

در حوزه املاک و مستغلات، تعداد فراوانی از صلح‌نامه‌‌ها همچون صلح‌نامه سهم‌الارث و حتی صلح‌نامه سرقفلی را داریم که به فراخور نیاز، می‌توانید از آن‌ها استفاده کنید. بااین‌حال، بهتر است بدانید که یکی از انواع تقسیم‌بندی عقد صلح ملک به شکل زیر است:

قرارداد صلح معوض ملک

اگر صلح ملک خود را به‌صورت معوض منعقد کنید، متصالح (همان شخصی که ملک را به او منتقل کرده‌اید) باید مال یا مبلغ مشخصی را به شما پرداخت کند. به‌عنوان‌مثال برای انتقال آپارتمان به برادرتان از طریق صلح معوض، مبلغی را مشخص می‌کنید که برادرتان به پرداخت آن موظف خواهد بود.

قرارداد صلح غیر معوض ملک

برای انعقاد قرارداد صلح غیرمعوض ملک، دیگر مال یا پولی برای پرداخت به مصالح تعیین نمی‌شود. در واقع، متصالح، در مقابل دریافت ملک، هیچ عوضی (ثمن یا مال) را نمی‌پردازد یا اگر قرار باشد پولی بدهد، مقدار آن بسیار اندک است.

قرارداد صلح عمری ملک

اگر مقاله آشنایی با قرارداد حق انتفاع سکنی عمری را خوانده باشید، درمورد حق انتفاع عمری اطلاعات کاملی در اختیار دارید. در حق انتفاع عمری، فرد منتفع می‌تواند تا پایان عمر خودش یا تا آخر عمر مالک یا حتی تا زمان مرگ شخص ثالث، از منافع آن ملک بهره‌مند شود. صلح عمری نیز کمی شبیه به این مورد است؛ اما در اصل با حق انتفاع عمری تفاوت دارد.

در صلح عمری خانه، زمین و... مصالح مالکیت خانه را به متصالح منتقل کرده؛ اما یک شرط هم برای او قرار داده است؛ اینکه متصالح تا پایان عمر او حق هیچ‌گونه دخل و تصرف در ملک را ندارد. به‌عنوان‌مثال، پدرتان، خانه ویلایی‌اش از طریق صلح عمری به شما منتقل می‌کند. این در حالی است که تا پایان عمر پدرتان، حق نقل‌وانتقال یا هر نوع تصرف دیگر را ندارید. بااین‌وجود، پس از مرگ پدر، مالک خانه هستید و هیچ‌کدام از قواعد ارث بر این ملک جاری نمی‌شود.

آیا صلح عمری ملک به اعضا خانواده امکان‌پذیر است؟

بله همان‌طور که در مثال قبلی توضیح دادیم صلح عمری ملک به فرزند و حتی صلح عمری ملک به همسر، هیچ‌گونه منع شرعی و قانونی ندارد. مزیت انجام این نوع قرارداد این است که می‌توانید تا پایان عمر خودتان یا شخصی دیگر، در همان ملک زندگی کنید. این موضوع به‌ویژه برای والدینی که فقط یک خانه یا آپارتمان دارند و می‌خواهند علاوه بر صلح آن به فرزندشان، از زندگی در آن خانه مطمئن باشند، اهمیت بسزایی دارد.

توصیه می‌کنیم، پیش از انتقال املاک خود به اعضا خانواده حتماً به مطلب مراحل انتقال ملک به همسر و فرزند مراجعه کنید.

نحوه تنظیم قرارداد صلح ملک چگونه است؟

نوشتن صلح‌نامه کار چندان راحتی نیست؛ بااین‌حال بهتر است اجزاء اصلی این قرارداد را بشناسید. هر قرارداد صلح ملک حاوی مواد زیر است:

1.   مشخصات مصالح و متصالح

2.   مشخصات مورد صلح یا مال‌الصلح (ملک موردنظر)

3.   موضوع قرارداد (در این قسمت معوض، غیر معوض یا عمری بودن صلح باید مشخص شود)

4.   شروط ضمن قرارداد

5.   موارد فسخ عقد صلح

6.   نحوه پرداخت عوض یا ثمن در صورت معوض بودن صلح

7.   تاریخ تحویل مال الصلح

8.   امضای طرفین قرارداد صلح ملک

9.   امضا و مشخصات شهود

اگر تصور می‌کنید که خودتان به‌تنهایی از پس تنظیم این قرارداد پیچیده برمی‌آیید، سخت در اشتباهید! توصیه می‌کنیم برای انعقاد این توافق کتبی یا از قرارداد سفارشی صلح ملک وکیل‌باشی استفاده کنید یا زمانی را برای مشورت با وکلای تیم در نظر بگیرید تا از خطرات و سوءاستفاده‌های احتمالی در امان بمانید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی